A juíza titular da 1ª Vara Cível e Empresarial de Belém, Rosana Lúcia de Canelas Bastos, condenou a cartorária Jannice Amóras Monteiro, titular do 3º Registro de Imóveis de Belém, a pagar à empresa Status Construções Ltda , com correção monetária, o valor de R$ 1.707,704,66 (um milhão setecentos e sete mil setecentos e quatro reais e sessenta e seis centavos), a título de restituição dos valores pagos pela empresa.
A sentença da magistrada se deu na Ação de Repetição de Indébito, ajuizada pela Status em face de Jannice Amóras, em julho de 2021. Na Ação a empresa alegou que ao realizar as alterações parciais atinentes as fases 2° e 3° do Loteamento do Bougainville Belém, foi surpreendida com cobranças pela ré, no valor de R$ 854.119,10 ( oitocentos e cinquenta e quatro mil, cento e dezenove reais e dez centavos), as quais reputa ser indevidas, referentes: a) Averbação de logradouro, alteração de bairro, inscrições de cadastro imobiliários e sequencial em todas as matrículas dos lotes; b) Averbação de comunicação nas “matrículas filhas”, referentes à imóveis não afetados por alteração; c) Averbação de 1.310 matrículas – modificação de características, por considerar o registro da alteração do loteamento em execução um ato uno.
Citada e intimada, Jannice não compareceu à audiência de conciliação realizada no dia 21 de julho de 2022. Ao decidir em favor da empresa, a juíza frisou estar diante de “um caso clássico de cobrança de emolumentos para além do que a lei permite, ou seja, indevidos.” Na visão da magistrada, a cartorária pretende fazer o que é opcional ser obrigatório, o que não possui guarida no ordenamento jurídico, visto que seus atos como delegatária devem se pautar no princípio da legalidade.
“A partir da análise probatória, não há verossimilhança na alegação da ré de que se não houvesse a retificação nos cadastros imobiliários no protocolo de prenotação n° 570 em 2018, no momento do registro do loteamento, a ré deveria fazer averbações nas matrículas mães e filhas posteriormente, visto que a simples leitura do protocolo n° 570 e e-mails trocados juntados pela ré no ID 69735620 ao 69735622, não se observa o que foi afirmado, bem como o protocolo n° 570, referente ao registro inicial do loteamento, sequer é objeto da presente ação.” Diz um trecho da sentença.
A juíza pontuou ainda que houve explícita violação ao princípio da especialidade objetiva pela cartorária ao exigir averbações de logradouros nas 2.952 matrículas filhas do 3RI para lançar informações que não digam respeito às matrículas averbadas, bem como informações sequer obrigatórias. A magistrada também concluiu que a alegação da ré de que houve orientação administrativa pela SEPLAN especifica para as cobranças de emolumentos das averbações de logradouro não foi comprovada, o que demonstra ser juízo da própria ré a referida cobrança. Rosana Lúcia de Canelas também rechaçou uma consulta administrativa e um pedido de providências acostados por Jannice Amóras. “
A consulta administrativa nº 0002679-82.2020.2.00.0814 mencionada pela ré em nada contribui para o debate dos autos, visto que a nota de exigência para a cobrança de emolumentos indevidos foi emitida pela própria ré, em sua própria análise técnica, o que não se relaciona sobre operação meramente administrativa de selagem. O pedido de providência nº 0002545-55.2020.2.00.0814 juntado pela ré no ID 69735636 é imprestável como meio de prova nestes autos, pois tem como base fática uma incorporação imobiliária, empreendimento já entregue, e unidade com cadastro imobiliário já aberto na SEFIN, o que é absolutamente diferente do que há no presente processo.”
Pontuou a juíza frisando que igual fim teve a consulta à IRIB juntada no ID 69735634, visto que não considera todos os contornos fáticos da demanda; não é vinculativa, bem como fora realizada em 2021, mais 3 anos após a cobrança e pagamento do emolumentos.
“Restou comprovado que foi a ré, ( Jannice Amoras), quem realizou as cobranças indevidas, atraindo a sua responsabilidade pela reparação, nos termos do art. 186 e 927 do Código Civil, art. 28 da Lei 6015/73 e art. 22 da Lei 8.935/94, comprovado a autoria, dano e nexo de causalidade.”
Veja abaixo a sentença na íntegra:
Número: 0843932-76.2021.8.14.0301
Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL
Órgão julgador: 3ª Vara Cível e Empresarial de Belém
Última distribuição : 29/07/2021
Valor da causa: R$ 1.707.704,66
Assuntos: Indenização por Dano Material, Tabelionatos, Registros, Cartórios Segredo de justiça? NÃO
Justiça gratuita? NÃO
Pedido de liminar ou antecipação de tutela? NÃO
TJPA PJe – Processo Judicial Eletrônico
Partes Procurador/Terceiro vinculado STATUS CONSTRUCOES LTDA (AUTOR) MAURICIO DE JESUS NUNES DA SILVA (ADVOGADO) EDUARDO TADEU FRANCEZ BRASIL (ADVOGADO)
Jannice Amóras Monteiro (REU) FABIO RIVELLI (ADVOGADO)
SENTENÇA Vistos
Versam os autos sobre Ação de Repetição de Indébito, ajuizada por STATUS CONSTRUÇÕES LTDA em face de JANNICE AMÓRAS MONTEIRO, todos qualificados nos autos, em ação distribuída em 29/07/2021. Aduz a autora, na inicial, que ao realizar as alterações parciais atinentes as fases 2° e 3° do Loteamento do Bougainville Belém, foi surpreendida com cobranças pela ré, as quais reputa ser indevidas, referentes: a) Averbação de logradouro, alteração de bairro, inscrições de cadastro imobiliários e sequencial em todas as matrículas dos lotes; b) Averbação de comunicação nas “matrículas filhas”, referentes à imóveis não afetados por alteração; c) Averbação de 1.310 matrículas – modificação de características, por considerar o registro da alteração do loteamento em execução um ato uno.
Citada e intimada a ré, a audiência de conciliação realizada dia 21/06/2022 restou infrutífera pelo não comparecimento desta, ocasião em que foi aplicada multa por ato atentatório do §§ 8º e 9º, art. 334 do CPC, já advertida em mandado.
A Contestação foi oferecida em 12/07/2022 com a juntada de documentos, tempestivamente, ocasião em que a ré sustentou a legalidade das cobranças realizadas. Nos termos da fundamentação, requereu o acolhimento de preliminares, e no mérito, a total improcedência da ação. Por sua vez, a autora, espontaneamente, se manifestou sobre as preliminares Fórum Cível de Belém, Praça Felipe Patroni s/nº, 2ºandar, Cidade Velha, Belém/PA, CEP: 66.015-260, Fone: (91)3205- 2150 Num. 93662180 – Pág. 1 suscitadas pela ré e documentos juntados, e no mérito, ratificou a procedência total da ação. As questões preliminares foram devidamente enfrentadas na decisão de organização e saneamento do feito de ID 78285207. Assim, facultados os pedidos de produção de provas, foram enfrentados na decisão de ID 81532981, sobre a qual a ré opôs embargos de declaração, sendo liminarmente rejeitado. Fixado os pontos controvertidos e encerrada a instrução processual, vieram conclusos os autos para sentença. É o que cabe relatar. DECIDO Já saneada as preliminares, quanto ao MÉRITO da presente ação, passo a analisar os pedidos da autora. A) RESTITUIÇÃO DE AVERBAÇÃO DE LOGRADOURO EM TODAS AS MATRÍCULAS DOS LOTES A autora move a presente ação de repetição de indébito aduzindo na inicial que ao realizar as alterações parciais atinentes as fases 2° e 3° do Loteamento do Bougainville Belém, foi surpreendida com cobranças pela ré referente à Averbação de logradouro, alteração de bairro, inscrições de cadastro imobiliários e sequencial em todas as matrículas dos lotes, conforme exigência ID 30451570, no importe de R$854.119,10.
Sustenta a autora que a referida cobrança é indevida, porque: I) A Averbação de logradouro em 2 matrículas mães n° 3461 e 3462 do 3RI, no importe de R$ 578,30, deveria ser procedida “ex ofício”, visto que decorre de alteração de logradouro por determinação do poder publico municipal, sendo o caso de gratuidade, previsto no Art. 963 do Código de Normas do TJE/PA, e item 7.3 do Provimento Conjunto 016/2018 – CJRMB/CJCI. II) A Averbação de logradouro em 2952 matrículas filhas do 3RI, no importe de R$ 853.570,80, não deveria ter sido cobrada, visto que as referidas matrículas não possuem cadastros imobiliários próprios junto a SEFIN, bem como não preenchem os requisitos legais para cobrança de impostos por se tratar de lotes em loteamento ainda em execução (obras), sendo o caso de cobrança indevida pela ré por averbar informações que não dizem respeito as matrículas filhas especificamente, subsidiariamente, se a ré o pretendesse, deveria proceder de “ex oficio”, como no caso das matrículas mães. A autora pretende o ressarcimento das cobranças realizadas pela ré, a título de averbação de logradouro, as quais totalizam o importe de R$854.119,10. Em sua defesa, nesse ponto, a ré sustenta que antes do registro do loteamento, sob o protocolo de prenotação n° 570 em 2018, a mesma teria avisado a autora que se não procedesse com atualização dos cadastros imobiliários das matrículas n° 3461 e 3462 do 3RI, as matrículas filhas seriam abertas com as informações disponíveis, e que, posteriormente, deveria haver “averbação de logradouro” em todas as 2948 matrículas já abertas. Sustenta a ré que a autora não procedeu as retificações solicitadas, e por isso, em 30/05/2019 no Protocolo nº 2214 foi exigida a averbação de logradouro para incluir quatro dados objetivos sobre os imóveis n° 3461 e 3462 do 3RI, a saber: inscrição imobiliária, sequencial, bairro e número do imóvel. Num. 93662180 – Pág. 2
Ademais, reitera a ré que em decorrência da CCI apresentada o Protocolo de Prenotação n° 2795, o imóvel de matrícula n° 3462, passou a ter a seguinte inscrição imobiliária n° 110/31882/62/18/0270/000/0003462-03 e Sequencial nº 468.960, com o seguinte endereço: Estrada de Maracacuera, KM-02, nº 2600, Bairro Antônio Lemos, alterando-se a inscrição imobiliária e sequencial e os dados número do imóvel no logradouro (km02 e n° 2.600) e bairro (Antônio Lemos), o que gerou a necessidade de averbações. Também reitera a ré que em decorrência da CCI apresentada no Protocolo de Prenotação n° 2795, o imóvel de matricula n° 3461, teve bairro alterado do bairro do Tapanã para o Bairro Aguas Negras, o que gerou a necessidade de averbações. Sustenta que em decorrência das alterações mencionadas, haveria necessidade de averbação das referidas informações tanto nas matrículas mães n° 3461 e 3462 do 3RI, quanto nas 2.952 matrículas filhas, pois tais exigências estariam cobertas pelo princípio da especialidade objetiva, inaplicabilidade do art. 963 do CN ao caso, orientação verbal da SEPLAN, orientação na consulta administrativa nº 0002679-82.2020.2.00.0814 e Orientação da IRIB. Pois bem, estamos diante de um caso clássico de cobrança de emolumentos para além do que a lei permite, ou seja, indevidos. Veja-se que o art. 176 da Lei nº 6.015/733, inciso II, item 3°, alínea “b”, dispõe quais são os requisitos essenciais de caracterização objetiva de um imóvel urbano, na qual fica consignado, de forma explícita, que a designação cadastral é requisito opcional (se disponível), não obrigatório a abertura de matrículas, bem como sequer menciona bairro, como se verifica no seguinte trecho: “b) se urbano, de suas características e confrontações, localização, área, logradouro, número e de sua designação cadastral, se houver.”
A ré pretende fazer o que é opcional ser obrigatório, o que não possui guarida no ordenamento jurídico, visto que seus atos como delegatária devem se pautar no princípio da legalidade. A partir da análise probatória, não há verossimilhança na alegação da ré de que se não houvesse a retificação nos cadastros imobiliários no protocolo de prenotação n° 570 em 2018, no momento do registro do loteamento, a ré deveria fazer averbações nas matrículas mães e filhas posteriormente, visto que a simples leitura do protocolo n° 570 e e-mails trocados juntados pela ré no ID 69735620 ao 69735622, não se observa o que foi afirmado, bem como o protocolo n° 570, referente ao registro inicial do loteamento, sequer é objeto da presente ação. Conforme Lei Municipal de Belém n° 9.453 de 24 de abril de 2019, ID 30451941, restou comprovado que a alteração legislativa se deu após o registro do loteamento em 2018, bem como por determinação do Poder Publico Municipal. O art. 213 da Lei 6.015/73 dispõe que alteração de logradouro deve ser procedida de ofício, sem a necessidade de provocação da parte interessada, senão vejamos: “Art. 213. O oficial retificará o registro ou a averbação: I – de ofício ou a requerimento do interessado nos casos de: c) alteração de denominação de logradouro público, comprovada por documento oficial;” O referido dispositivo legal encontra guarida no Código de Normas do Estado do Pará, ID 30451940, que dispõe o seguinte: Art.963: As averbações de nomes de logradouros e de suas alterações, decretadas pelo Poder Num. 93662180 – Pág. 3 Público, serão procedidas de ofício, inclusive quando provocadas pelo interessado. No que é relativo aos emolumentos, há de se observar que as averbações “ex-oficio”, deverão ser enquadradas como gratuidades, senão vejamos o item 7.3. do Provimento Conjunto 016/2018 CJRMB/CJCI, que dispõe sobre a tabela de emolumentos do TJPA dispõe que: “As averbações procedidas de ofício e as concernentes ao transporte de ônus da matrícula não estão sujeitas ao pagamento de emolumentos.” Como se extrai dos documentos juntados aos autos, não há concorrência da parte autora para as modificações realizadas pelo poder público municipal relativas aos atos de império com o objetivo de ordenação do espaço urbano.
Portanto, convenço-me de que as averbações de logradouro nas 2 (duas) matrículas mães n° 3461 e 3462 do 3RI, no importe de R$ 578,30, deveriam ser procedidas “ex ofício”, visto que decorrem de alteração de logradouro por determinação do poder público municipal, sendo o caso de gratuidade, nos termos da fundamentação. Diante disso, não resta outro fim senão declarar indevidas as referidas cobranças no importe de R$ 578,30, as quais devem ser ressarcidas pela ré a autora. No que concerne as averbações de logradouro nas 2952 matrículas filhas do 3RI, fazemos os seguintes apontamentos: São fatos incontroversos nestes autos: a) Que as 2952 matrículas filhas do 3RI, referentes aos lotes, não possuem cadastro imobiliário próprio; b) Que o Loteamento Bougainville Belém está em fase de execução; c) Que o empreendimento se trata de parcelamento de solo urbano da Lei 6766/79. Tais fatos foram apontados pela autora na exordial e não foram impugnados especificamente pela ré em sua contestação, conforme a dicção do art. 341 caput do CPC, o que é reforçado pelo fato que inexiste nos autos qualquer comprovação de cadastro imobiliário próprio das matrículas filhas, somente das matrículas mães. O princípio da especialidade objetiva, insculpido no art. 755, inciso IV do CN, ID 30451940, dispõe que: Art. 755. O serviço, a função e a atividade registral imobiliária se norteiam pelos princípios constantes do art. 5º deste Código e pelos específicos da atividade, tais como: (…) IV – Especialidade objetiva, a exigir a plena e perfeita identificação do imóvel na matrícula e nos documentos apresentados para registro. Portanto, é vedado ao oficial de registro lançar quaisquer informações que não digam respeito especificamente às matrículas a que se referem, especialmente, ausentes documentos oficiais.
Somado a isso, a dicção do art. 176 da Lei nº 6.015/733, inciso II, item 3°, alínea “b” e art. 825, alínea “e” do Código de Normas, dispõem que as designações cadastrais sequer são requisitos obrigatórios às matrículas, especialmente quando inexistirem, o que é o caso do presente autos. Conclui-se que houve explícita violação ao princípio da especialidade objetiva pela ré Num. 93662180 – Pág. 4 ao exigir averbações de logradouros nas 2952 matrículas filhas do 3RI para lançar informações que não digam respeito às matrículas averbadas, bem como informações sequer obrigatórias. Há de se observar que o Loteamento Bougainville Belém está em fase de execução e se trata de parcelamento de solo urbano da Lei 6766/79. Assim, nos termos do §1° do art. 2° da Lei 6766/79, será composto de lotes (área privada), vias públicas e infraestrutura urbana. É somente com a entrega do empreendimento e a verificação das obras pelo poder público municipal que os lotes cumprirão os requisitos do art. 32 do CTN, ocasião em que estarão aptos terem cadastros imobiliários próprios e tributação. Constata-se que é desnecessária e inadequada averbação de logradouro, alteração de bairro, inscrições de cadastro imobiliários e sequencial em todas as matrículas dos lotes, ou seja, nas 2952 matrículas filhas do 3RI, pois é o Município de Belém, quando abrir os cadastros imobiliários próprios dos lotes quem definirá o nome dos logradouros dentro do empreendimento, numeração predial de cada lote, bem como em que bairro estará inserido, o que não é competência da ré.
Conclui-se que, in casu, no que se refere às averbações de logradouro nas 2952 matrículas filhas, está ausente o trinômio (legalidade-necessidade-adequação). Nesta toada, saliento que a alegação da ré de que houve orientação administrativa pela SEPLAN especifica para as cobranças de emolumentos das averbações de logradouro não foi comprovada, o que demonstra ser juízo da própria ré a referida cobrança. A consulta administrativa nº 0002679-82.2020.2.00.0814 mencionada pela ré em nada contribui para o debate dos autos, visto que a nota de exigência para a cobrança de emolumentos indevidos foi emitida pela própria ré, em sua própria análise técnica, o que não se relaciona sobre operação meramente administrativa de selagem. O pedido de providência nº 0002545-55.2020.2.00.0814 juntado pela ré no ID 69735636 é imprestável como meio de prova nestes autos, pois tem como base fática uma incorporação imobiliária, empreendimento já entregue, e unidade com cadastro imobiliário já aberto na SEFIN, o que é absolutamente diferente do que há no presente processo. Igual fim é a consulta à IRIB juntada no ID 69735634, visto que não considera todos os contornos fáticos da presente demanda, não é vinculativa, bem como fora realizada em 2021, mais 3 anos após a cobrança e pagamento do emolumentos, objeto desta demanda. A ré carreou aos autos documentos que não contribuíram para afastar a robustez do que foi comprovado pela autora, não trazendo elementos impeditivo, modificativos ou extintivos ao direito da autora. Restou comprovado que foi a ré quem realizou as cobranças indevidas, atraindo a sua responsabilidade pela reparação, nos termos do art. 186 e 927 do Código Civil, art. 28 da Lei 6015/73 e art. 22 da Lei 8.935/94, comprovado a autoria, dano e nexo de causalidade. Portanto, convenço-me de que as “averbações de logradouro” nas 2952 matrículas filhas do 3RI, no importe de R$ 853.570,80, não deveriam ser exigidas pela ré por ausência de legalidade, necessidade e adequação, sendo o caso típico de cobrança indevida, nos termos da fundamentação.
Diante disso, não resta outro fim senão declarar indevidas as referidas cobranças, as quais devem ser ressarcidas pela ré a autora. Considerando que a ré não traz qualquer prova aos autos capaz de demonstrar fato impeditivo, modificativo ou extintivo ao direito da autora, entendo caber razão a essa, pelo que Num. 93662180 – Pág. 5 determino a restituição dos valores pagos no importe de R$854.119,10 a titulo de “averbação de logradouro”, devidamente corrigidos monetariamente pelo índice do INPC/IBGE, a partir da data do pagamento, qual seja, a partir de 29 de outubro de 2019, nos termos da súmula 43 do STJ, acrescido de juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês, a partir da citação (art. 397 do CC). B) RESTITUIÇÃO DE AVERBAÇÃO DE COMUNICAÇÃO NAS “MATRÍCULAS FILHAS”, REFERENTES À IMÓVEIS NÃO AFETADOS POR ALTERAÇÃO A autora aduz que foi surpreendida com cobranças pela ré referente à Averbação de comunicação nas “matrículas filhas”, referentes à imóveis não afetados por alteração, conforme exigência ID 30451561, no importe de R$ 474.792,51. Sustenta a autora que a referida cobrança é indevida, porque as “averbações de comunicação” em 1642 matrículas filhas do 3RI, no importe de R$ 474.792,51 não deveria ter sido cobradas, considerando que as referidas matrículas não sofreram quaisquer modificações decorrentes da alteração parcial do loteamento, justamente, por de tratar de loteamento, inexiste compartilhamento de áreas comuns, sendo o caso de cobrança indevida pela ré por averbar informações que não dizem respeito às matrículas filhas especificamente. Em sua defesa, nesse ponto, a ré não tece impugnações especificas a fim de justificar a cobrança a título de “averbação de comunicação nas 1642 matrículas filhas”, tão somente se restringe a afirmar genericamente que observou todas as formas aplicáveis ao caso e a inaplicabilidade do art. 237-A da Lei nº 6.015/73. Pois bem, mais uma vez estamos diante de um caso da cobrança de emolumentos para além do que a lei permite, ou seja, indevidos. Veja-se que corroborando ao já exposto, analisando detidamente a nota de exigência ID 3045156, não é apresentado quaisquer fundamentos legais ou normativas para justificar a cobrança das averbações de comunicações nas 1642 matriculas filhas do 3RI não modificadas pelo processo de registro de alteração parcial, se restringindo apenas a cobrar tais valores.
Ademais, há de se considerar que também são fatos incontroversos nestes autos: a) Que as 1642 matrículas filhas do 3RI, não sofreram quaisquer modificações no processo de alteração do Loteamento Bougainville Belém, permanecendo na sua integralidade em conformidade com seus dados registrais; b) Que o loteamento originariamente possuía 2.952 lotes em uma área de 979.177,18m², e com a alteração, passou a ter 3.124 lotes com a mesma área total de 979.177,18m². Tais fatos foram apontados pela autora na exordial e não foram impugnados especificamente pela ré em sua contestação, conforme a dicção do art. 341 caput do CPC. Como já exposto outrora, através do princípio da especialidade objetiva insculpido no art. 755, inciso IV do CN, ID 30451940, é vedado ao oficial de registro lançar quaisquer informações que não digam respeito especificamente às matriculas a que se referem, especialmente, quando não há quaisquer modificações em sua qualificação objetiva. Somado a isso, o Loteamento Bougainville Belém está em fase de execução e se trata de parcelamento de solo urbano da Lei 6766/79. Assim, nos termos do §1° do art. 2° da Lei 6766/79, será composto de lotes (área privada), vias públicas e infraestrutura urbana, pelo que não há compartilhamento de áreas comuns como no sistema condominial. Num. 93662180 – Pág. 6 Também não vislumbro eventual prejuízo pela ausência de comunicação nas matrículas dos lotes não modificadas pela alteração do projeto de loteamento, visto que não houve alteração da área total do empreendimento, bem como, independente da averbação nas matrículas dos lotes, é obrigação da própria ré a guarda e apresentação dos referidos documentos a quaisquer interessados, a qualquer tempo, independente do pagamento de custas e emolumentos, senão vejamos o art. 24 da Lei 6.766/73: Art. 24. O processo de loteamento e os contratos de depositados em Cartório poderão ser examinados por qualquer pessoa, a qualquer tempo, independentemente do pagamento de custas ou emolumentos, ainda que a título de busca. Conclui-se que houve explícita violação ao princípio da especialidade objetiva pela ré ao exigir “averbação de comunicação” em 1642 matrículas filhas do 3RI para lançar informações que não digam respeito às matrículas averbadas, bem como informações sequer obrigatórias ou essenciais, in casu, está ausente o trinômio (legalidade-necessidade-adequação). A ré não trouxe elementos impeditivos, modificativos ou extintivos ao direito da autora, bem como restou comprovado que foi a ré, quem realizou as cobranças indevidas, atraindo a sua responsabilidade pela reparação, nos termos do art. 186 e 927 do Código Civil, art. 28 da Lei 6015/73 e art. 22 da Lei 8.935/94, comprovado a autoria, dano e nexo de causalidade.
Portanto, convenço-me de que as “averbações de comunicação” em 1642 matrículas filhas do 3RI, no importe de R$ 474.792,51, não deveriam ser exigidas pela ré por ausência de legalidade, necessidade e adequação, sendo o caso típico de cobrança indevida, nos termos da fundamentação. Diante disso, não resta outro fim senão declarar indevidas as referidas cobranças, as quais devem ser ressarcidas pela ré a autora. Considerando que a ré não traz qualquer prova aos autos capaz de demonstrar fato impeditivo, modificativo ou extintivo ao direito da autora, entendo caber razão a essa, pelo que determino a restituição dos valores pagos no importe de R$ 474.792,51 a titulo de “averbação de comunicação nas matrículas filhas”, devidamente corrigidos monetariamente pelo índice do INPC/IBGE, a partir da data do pagamento, qual seja, a partir de 30 de maio de 2019, nos termos da súmula 43 do STJ, acrescido de juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês, a partir da citação (art. 397 do CC). C) RESTITUIÇÃO DE AVERBAÇÃO EM 1.310 MATRÍCULAS – MODIFICAÇÃO DE CARACTERÍSTICAS – ATO UNO A autora aduz que foi surpreendida com cobranças pela ré referente à averbação de modificação de características em 1.310 matrículas filhas, conforme exigência ID 30451561, no importe de R$ 378.793,05. Sustenta a autora que a referida cobrança é indevida, porque as “averbações de modificações de características” em 1.310 matrículas filhas do 3RI, no importe de R$ 378.793,05 não deveria ter sido cobradas, considerando que registro da alteração do loteamento em execução é um ato uno, nos termos do art. 237-A da Lei nº 6.015/73, sendo o caso de gratuidade. Em sua defesa, nesse ponto, a ré sustenta a inaplicabilidade do art. 237-A da Lei nº 6.015/73 ao caso, sob o argumento de que as averbações cobradas da Autora referem-se à alteração da descrição do imóvel e não dizem respeito à pessoa do incorporador, sequer a direitos reais de garantia, cessões ou demais negócios jurídicos que envolvam o Num. 93662180 – Pág. 7 empreendimento, sendo inadmissível a interpretação extensiva do referido artigo 237-A.
Pois bem, veja-se que a redação do art. 237-A da Lei nº 6.015/73, possuía a seguinte previsão: Art. 237-A. Após o registro do parcelamento do solo ou da incorporação imobiliária, até a emissão da carta de habite-se, as averbações e registros relativos à pessoa do incorporador ou referentes a direitos reais de garantias, cessões ou demais negócios jurídicos que envolvam o empreendimento serão realizados na matrícula de origem do imóvel e em cada uma das matrículas das unidades autônomas eventualmente abertas. (Incluído pela Lei nº 11.977, de 2009) § 1o Para efeito de cobrança de custas e emolumentos, as averbações e os registros relativos ao mesmo ato jurídico ou negócio jurídico e realizados com base no caput serão considerados como ato de registro único, não importando a quantidade de unidades autônomas envolvidas ou de atos intermediários existentes. (Redação dada pela Lei nº 12.424, de 2011) § 3º O registro da instituição de condomínio ou da especificação do empreendimento constituirá ato único para fins de cobrança de custas e emolumentos. (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011) A lei não faz distinção entre incorporação imobiliária e parcelamento de solo para fins de considerar as averbações de alterações das especificações do empreendimento em execução como ato uno. Assim, diante da interpretação equivocada da referida lei, em 2022, a nova redação do referido artigo deixa mais explicito o caso de gratuidade, bem como acrescenta o §4° e §5º ao art. 273-A para deixar mais claro que a abertura de matrículas para os lotes não é obrigatória após o registro do loteamento, vedado o repasse destes custos ao loteador, se realizados no interesse do serviço.
Em recente decisão da Egrégia Corregedoria Geral de Justiça do TJ/PA, nos autos do pedido de providência nº 0002949-72.2021.2.00.0814, prolatada pela Exmª Desª Rosileide Maria Da Costa Cunha juntada a esses autos ID 78733123, esclareceu que os atos referentes à alteração do loteamento, após o devido registro é considerado ato uno desde à redação anterior, vigente à época da cobrança dos emolumentos nestes autos, senão vejamos o seguinte trecho: “Dessa sorte, percebe-se que já desde a redação anterior, bem como atualmente, a lei fixou o marco da cobrança do ato único, não divergindo os textos em análise, e que se dá a partir do registro do parcelamento do solo, ou da incorporação imobiliária. O novo texto do caput do art. 237-A, apenas inovou ainda especificando as modalidade de parcelamento (loteamento ou desmembramento), bem como as modalidade de incorporação imobiliária (condomínio edilício ou de condomínio de lotes), passando a ser mais técnico neste aspecto.” Percebe-se claramente que não houve mudança de entendimento acerca da questão, apenas ajuste técnico na redação, para ao fim arrematar a conclusão de que as averbações/registros decorrentes de alteração nas especificações do loteamento também são consideradas ato uno, não só os mencionados no caput, senão vejamos: “Por todo o exposto, exercendo a prerrogativa de revisão da decisão anteriormente prolatada e, considerando a substancial mudança legislativa introduzida no art. 237-A, da Lei nº 6.015/73, trazida pela Lei nº 14.382/2022, esclareço que para efeito de cobrança de ato único nos Num. 93662180 – Pág. 8 casos de parcelamento e incorporações imobiliárias, estão incluídos aqueles expressamente previstos no art. 237-A, desde após o registro do parcelamento ou da incorporação, até a averbação das obras de infraestrutura ou da construção, além dos demais atos expressamente elencados no §3º do referido dispositivo (registro da instituição de condomínio ou da especificação do empreendimento), bem como, devendo-se observar a sistemática de cobrança previstas nos §º 4 e §5º do mesmo artigo, no que se refere à abertura das matriculas filhas respectivas.” É importante relembrar que são fatos incontroversos nestes autos: a) Que o Loteamento Bougainville Belém está em fase de execução; b) Que o empreendimento se trata de parcelamento de solo urbano da Lei 6766/79. c) Que a alteração do projeto de loteamento alterou algumas especificações, sem alterar a área total.
Por conseguinte, a alteração do plano em loteamento em execução disciplinada pela Lei nº 6.766/79, no artigo 28, dispõe que a alteração do loteamento e as suas averbações são complementações do mesmo ato jurídico, cuja redação é a seguinte: Artigo 28 – Qualquer alteração ou cancelamento parcial do loteamento registrado dependerá de acordo entre o loteador e os adquirentes de lotes atingidos pela alteração, bem como da aprovação pela Prefeitura Municipal, ou do Distrito Federal quando for o caso, devendo ser depositada no registro de imóveis, em complemento ao projeto original com a devida averbação.. Conclui-se que a correta interpretação dos dispositivos legais é no sentido de considerar as averbações decorrentes da alteração parcial do loteamento como ato uno, portanto, as “averbações de modificações de características” em 1.310 matrículas filhas do 3RI não deveriam ser cobradas, tão somente uma única averbação nas matrículas mães. Vislumbro que estão presentes todos os requisitos necessários, visto que o ato jurídico de alteração do projeto do loteamento ter ocorrido após o registro do loteamento para mudar suas especificações do empreendimento, antes da finalização da obra. As alterações de características de alguns lotes decorrentes da alteração parcial do loteamento é apenas consectário do registro da alteração, esse considerado ato uno, não devendo ser cobradas tais averbações de mudanças de características, pois o §1° do art. 237-A dispõe que não importa a quantidade de atos intermediários necessários, não há perda da natureza una.
A ré não trouxe elementos impeditivo, modificativos ou extintivos ao direito da autora, bem como restou comprovado que foi a ré, quem realizou as cobranças indevidas, atraindo a sua responsabilidade pela reparação, nos termos do art. 186 e 927 do Código Civil, art. 28 da Lei 6015/73 e art. 22 da Lei 8.935/94, comprovado a autoria, dano e nexo de causalidade. Portanto, convenço-me de que as “averbações de modificações de características” em 1.310 matrículas filhas do 3RI, no importe de R$ 378.793,05, não deveriam ser exigidas pela ré por ausência de legalidade, necessidade e adequação, sendo o caso típico de cobrança indevida, nos termos da fundamentação. Diante disso, não resta outro fim senão declarar indevidas as referidas cobranças, as quais devem ser ressarcidas pela ré a autora. Considerando que a ré não traz qualquer prova aos autos capaz de demonstrar fato impeditivo, modificativo ou extintivo ao direito da autora, entendo caber razão a essa, pelo que determino a restituição dos valores pagos no importe de R$ 378.793,05 a título de “averbações de modificações de características” em 1.310 matrículas filhas, devidamente corrigidos monetariamente pelo índice do INPC/IBGE, a partir da data do pagamento, qual seja, a partir de Num. 93662180 – Pág. 9 30 de maio de 2019, nos termos da súmula 43 do STJ, acrescido de juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês, a partir da citação (art. 397 do CC).
CONCLUSÃO
Por todo o exposto, as questões preliminares já foram enfrentadas na decisão de ID 78285207, sendo assim, no mérito, julgo totalmente procedentes os pedidos para: a) Condenar a requerida à restituição dos valores pagos pela autora no importe de R$ 1.707,704,66 (um milhão setecentos e sete mil setecentos e quatro reais e sessenta e seis centavos), devidamente corrigidos monetariamente pelo índice do INPC/IBGE, a partir da data dos pagamentos, nos termos da súmula 43 do STJ, acrescido de juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês, a partir da citação (art. 397 do CC). b)
Por fim, condeno a ré ao pagamento de custas e honorários, estes arbitrados em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação.
Transitado em julgado, arquivem-se os autos, cumpridas as cautelas legais. P.R.I.
Belém/PA, data registrada no sistema.
ROSANA LÚCIA DE CANELAS BASTOS
Juíza Titular da 1ª Vara Cível e Empresarial
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